Brownstone » Brownstone Journal » Økonomi » Boliger Versus "Bolig" i Fed Data
Boliger Versus "Bolig" i Fed Data

Boliger Versus "Bolig" i Fed Data

DEL | UDSKRIV | EMAIL

Boligprisdataene har skreget ud: "Hvilken inflationskøling?" Case-Schiller-indekset for juni nåede et rekordhøjt niveau nogensinde og steg med +6.5 % i forhold til sidste år.

Så hvis du tilfældigvis er lønarbejder, vil du sandsynligvis ikke føle kulden. Det skyldes, at gennemsnitslønnen er steget med omkring halvdelen af ​​dette beløb til +3.7 % på Y/Y-basis.

Alligevel var LTM-perioden i juni kun den seneste omgang i et kapløb, som lønmodtagere har tabt i flere årtier nu. Det vil sige takket være Fed-politikker, der puster aktiver op med langt hurtigere hastigheder end prisen på hverdagslønninger, varer og tjenesteydelser.

For det første ved Fed ikke engang, hvor hurtigt boligpriserne stiger, fordi den stædigt nægter at kreditere de let tilgængelige data fra den private sektor om boligpriser. Men som vist af den lilla linje nedenfor, der viser Zillow-husprisindekset (som dækker enfamilieboliger, ejerlejligheder og coops), er den amerikanske medianpris steget fra $124,000 i januar 2000 til $362,500 i juli 2024.

Det er en gevinst på 194% som indekseret af den lilla linje nedenfor. I samme 24-årige periode er CPI for husly dog ​​kun steget med 110 %, og PCE-deflatorversionen af ​​huslypriser er steget endnu mindre. Kort sagt er boligpriserne i den virkelige verden steget med 2X det niveau, der er afbildet i de "indkommende data", som knoklerne i Eccles-bygningen lever eller dør af.

Selvfølgelig vil Fed-shills på Wall Street sige, at dette blander æbler og appelsiner - aktivpriser kontra lejeomkostninger. Men over en 24-årig periode - ikke så meget. Det skyldes, at huslejen i det lange løb afspejler den tilbagediskonterede nutidsværdi af lejeindtægtsstrømme fratrukket driftsomkostninger.

Derfor tyder det faktum, at den blå linje (CPI-lypris) er steget med knap halvdelen af ​​den Zillow-indekserede aktivpris (lilla linje), at BLS er op til sine sædvanlige spil. Det er en drastisk undervurdering af priserne i den virkelige verden for de faktiske bæreomkostninger ved boligejerskab. 

Faktisk er CPI's OER-indeks (ejernes tilsvarende leje), som Fed implicit sværger til, mere end fjollet. Det er baseret på en undersøgelse blandt et par tusinde husejere, som bliver spurgt, hvad de ville leje deres slot for, hvis de formodentlig besluttede at slå et telt op på fortovet og blive udlejer af deres egen ejendom.

Selvfølgelig er der en simpel test til at demonstrere det absurde i Fed's lav-flation bias. Du skal blot anvende den eksisterende 30-årige realkreditrente mod Zillow Home-prisniveauet og antage et standardkøb på 20 % af boligejere på et hvilket som helst tidspunkt i løbet af de sidste 24 år. På begyndelses- og slutbasis sammenlignes de årlige realkreditomkostninger derefter med den årlige værdi af den gennemsnitlige produktionsarbejders løn (blå linje).

Da sidstnævnte kun er steget med 119 %, eller blot en tand mere end shelter-indekset, over den 24-årige periode, er det tydeligt, at Feds pro-inflationspolitik langt fra er lige. Som det skete, var den gennemsnitlige årsløn, Zillow Home-pris og 30-årig realkreditrente i januar 2000 henholdsvis $124,000, $24,600 og 8.23%. Derimod var disse værdier i juli 2024 henholdsvis $52,830, $363,000 og 6.78 %.

Hvis du antager en belåningsgrad på 80 % i begge tilfælde, får du følgende:

  • Januar 2000: $2,990 årlige boliglånsomkostninger eller 12% af den årlige gennemsnitlige løn.
  • Juli 2024: $19,925 årlige boliglånsomkostninger eller 38% af den gennemsnitlige årsløn.

Det er rigtigt. Fed's berygtede pro-inflationspolitik på 2.00 % eller højere årligt er ikke en straf for lige muligheder. Den gennemsnitlige boligejer fik faktisk sit økonomiske hoved afleveret til sig i en kurv, da renteomkostningerne på et standardlån på en bolig til medianpris gik fra en ottendedel af hans løn før skat til næsten to femtedele.

Indeks for boligpriser, gennemsnitlige lønninger og CPI-ly, 2000 til 2024

Implikationen af ​​ovenstående diagram svarer faktisk til en dødsdom for Fed, som den fungerer i øjeblikket. Ligesom den hammerglade tømrer er Feds eneste rigtige værktøj at rode med renterne – på trods af det massive fald i styretøjet mellem dag-til-dag renter på pengemarkederne og det uigennemsigtige indre af nationens 28 billioner dollars BNP, indviklet som det er i det globale BNP på 105 billioner dollars.

Alligevel kunne skunken på brændebunken ikke være mere tydelig. Det vil sige, at stimuleringsværktøjet med lave renter i sagens natur driver prisen op på gearbare aktiver langt hurtigere end hverdagslønninger, varer og tjenesteydelser. Så de 10 % af befolkningen, der ejer størstedelen af ​​de finansielle aktiver og ejendomsaktiver, tager bagest, mens de 90 % af husstande med beskeden til ringe opsparing aldrig indhenter det.

Det er en rådden aftale. Det skal slutte.

Genudgivet fra David Stockman's websted

DEL | UDSKRIV | EMAIL


Udgivet under a Creative Commons Attribution 4.0 International licens
For genoptryk, sæt venligst det kanoniske link tilbage til originalen Brownstone Institute Artikel og forfatter.

DEL | UDSKRIV | EMAIL

Forfatter

  • David_Stockman

    David Stockman, Senior Scholar ved Brownstone Institute, er forfatter til mange bøger om politik, finans og økonomi. Han er en tidligere kongresmedlem fra Michigan, og den tidligere direktør for Congressional Office of Management and Budget. Han driver det abonnementsbaserede analysewebsted ContraCorner.

    Vis alle indlæg
DEL | UDSKRIV | EMAIL

Doner i dag

Din økonomiske støtte fra Brownstone Institute går til at støtte forfattere, advokater, videnskabsmænd, økonomer og andre modige mennesker, som er blevet professionelt renset og fordrevet under vores tids omvæltning. Du kan hjælpe med at få sandheden frem gennem deres igangværende arbejde.

DEL | UDSKRIV | EMAIL

Abonner på Brownstone for flere nyheder

DEL | UDSKRIV | EMAIL

Shop Brownstone

Hold dig informeret med Brownstone Institute